Historik
Ideell förening, ekonomisk förening, tomtköp. Hösten 2013 bildades den ideella föreningen Kvarten av människor i Gerlesborgstrakten för att försöka åstadkomma hyresbostäder för åretruntboende till överkomliga kostnader.
Gerlesborg ligger vid västkusten mellan Bovallstrand och Hamburgsund i norra Bohuslän. Här finns sedan 70 år en konstskola, Gerlesborgsskolan, som fortfarande lockar hit människor som värdesätter lantlig miljö och rikt kulturliv. Många vill stanna kvar efter en kurs på Gerlesborgsskolan. Här finns också flera andra kooperativa verksamheter – Konstnärernas Kollektivverkstad (KKV), Bottnafjordens inköpsförening, Bottna Tillsammansodlig och Skärkälls ateljé- och ekoby. Granne med Hogslätts Vänboende har just byggts en scenstudio där Scenkonst Gerlesborg huserar. Men platsen med sin dramatiska natur med klippor, hav och grönskande dalgångar är också attraktiv för fritidsboende, vilket gör att huspriserna är ofantliga och helt omöjliga att klara för vanligt folk.
Efter att ha undersökt flera olika platser och diskuterat med många företrädare för kommunen bestämde vi oss för en tomt i Gerlesborgs samhälle, på fem minuters gångavstånd till Gerlesborsgskolan och badrocksavstånd till havsbad. Kommunen erbjöd oss denna tomt som svar på ett medborgarförslag, som vi lämnat ett år tidigare.
Här fanns en detaljplan, vilket avgjorde saken. De andra alternativen skulle kräva att vi själva arbetade fram en detaljplan, vilket skulle ta flera år, och några av föreningens medlemmar var angelägna om att kunna flytta in så snart som möjligt.
Hösten 2014 bildades en ekonomisk förening, Hogslätts Vänboende Kooperativ Hyresrättsförening, av de medlemmar i Kvarten, som hade mest bråttom att ordna sitt boende. Föreningen köpte tomten om ca 5000 kvadratmeter av Tanums kommun för 500 000 kr (exklusive anslutningsavgifter och avstyckning). Vi anlitade arkitekten Hans Sörqvist och påbörjade samarbetet med byggmästare Ulf Pagander, som varit rådgivare under hela processen.
Ekonomi och finansiering. Inititalkostnaderna för tomtköp, avstyckning, röjning av tomten, fastighetsvärdering mm klarade vi genom lån från medlemmar och närstående. Arkitekten gick med på att vänta med den största delen av sitt arvode tills byggnadskreditivet var ordnat.
Finansieringsprocessen var lång och svår. Vi diskuterade med Ekobanken, Jakbanken och flera kommersiella banker och slutligen gick vi i hamn med Tanums sparbank. Problemet var egeninsatsen. Vi ville hålla nere upplåtelseinsatsen (den insats som man i en kooperativ hyresrätt enligt ägarmodellen betalar för sin bostad och som man får tillbaka med samma nominella belopp när man lämnar lägenheten). Vi ville inte att någon skulle behöva avstå från boendet på grund av kapitalbrist. Vi tvingades ändå att göra höjningar och därmed krångliga stadgeändringar två gånger för att slutligen hamna på 3200 kr per kvadratmeter lägenhetsyta. Dvs för 50 kvadratmeter betalar man 160 000 kr.
För att klara den säkerhet som banken behövde ansökte vi om kommunal borgen hos Tanums kommun. Först bad vi om en borgen på 8 miljoner på 30 år, vilket avslogs med motiveringen att kommunen aldrig gjort så tidigare och att man bara kunde ge borgen till helägda kommunala verksamheter. Men kommunfullmäktige gav kommunchefen i uppdrag att utarbeta en policy för kommunal borgen. Enligt den nya policyn som antogs blev det möjligt att med stor restriktivitet bevilja borgen även till bolag som inte är helägda av kommunen om verksamheten bedöms vara till stor samhällsnytta. Efter en ny anspråkslösare ansökan beviljades vi en borgen på 2,5 miljoner på 20 år.
Under tiden utlystes äntligen det statliga investeringsbidrag till byggande av små hyresrätter, som den rödgröna regeringen avsatt medel för i sin omstridda budget 2015, men som förhalats på grund av krångliga EU-regler. För oss var detta bidrag helt avgörande för att vi skulle kunna klara finansieringen utan att drastiskt höja insatserna och därmed göra det omöjligt för många av medlemmarna att kunna bo i vårt hus.
Julafton 2016 fick vi till slut klartecken från Tanums Sparbank – byggnadskreditivet var beviljat!
Efter hand förstod vi att vår metod att från början samarbeta med den byggmästare som skulle bli entreprenör för bygget var ovanlig och den ifrågasattes av banker och andra, som tog för givet att man skulle lämna ut handlingarna för anbud från flera entreprenörer. Men vi hittade en artikel i Byggtjänst från 2013, som bekräftade att vi var på rätt väg, ja i framkant! Vår metod fick ett namn, den kallas partnering eller förtroendeentreprenad och accepterades av Tanums Sparbank.
Partnering ger mer värde för pengarna.pdf
Planering, projektering och bygglov. Planeringen av huset och processen fram till bygglov krävde mycket tankemöda och många möten och diskussioner. Tomten var sank med flera diken. Byggrätten var inte särskilt väl anpassad till de naturliga förutsättningarna eftersom ett dike gick precis där den södra väggen skulle byggas. Vi måste utnyttja hela längden av byggrätten för att få plats med de tolv bostäder som var det minsta vi måste ha för att få ekonomin att gå ihop. Vi måste därför flytta huset så norrväggen hamnade några meter utanför byggrätten i norr. Detta kunde inte bygglovsarkitekten gå med på inom ramen för detaljplanen – det skulle i så fall krävas ändring av planen och ny utställning – en dyr och tidskrävande process, och avslog bygglovsansökan. Lyckligtvis kunde byggnadsnämnden bevilja bygglovet, efter att några ledamöter besiktigat platsen och insett den gällande byggrättens orimlighet.
En annan besvärlighet var tillgängligheten, som nu är ett krav vid all bostadsbebyggelse. Arkitekten Hans Sörqvist hade satt sig in i alla regler och ritade huset så att de uppfylldes. Men bygglovskontoret ansåg sig inte ha kompetens att bedöma detta, utan krävde ett intyg av en certifierad tillgänglighetskonsult. Det innebar ett tidsödande och kostnadskrävande dubbelarbete.
Röjning och byggstart. Under tiden som projekteringen pågick röjde vi tomten som var bevuxen med stora lövträd, mest ask, och mycket sly. Tyvärr måste vi låta fälla nästan alla stora trä för att få plats med huset. Föreningens medlemmar gjorde många dagsverken med slyröjning och eldning.
När detta skrivs i maj 2017 är grävningen för grunden i full gång. Hogslätts Vänboende har nu ett 40-tal medlemmar inklusive de 12 som har skrivit förhandskontrakt på bostäder. Den ideella föreningen Kvarten lades på årsmötet i april i vila i avvaktan på en ny aktiv byggemenskap som vill dra igång nästa byggprojekt.